En Belgique, un prêt immobilier se nomme " un prêt hypothécaire". La demande se fait auprès des banques.

Il existe deux façons de financer l'acquisition immobilière: le prêt par remboursements périodiques et le crédit par reconstitution de capital.

- > le prêt par remboursements périodiques en capital et intérêt, technique utilisée par les organismes bancaires, ainsi que dans le cadre des prêts "sociaux" octroyés par la Ligue des familles nombreuses, les instances régionales, etc.

Le principe : le capital prêté est remboursé selon une périodicité contractuelle, augmenté des intérêts. Il existe 3 types de remboursement:

        * par mensualités constantes : le prêt hypothécaire a cette particularité que l'intérêt se paie sur le solde restant dû. D'où la technique d'amortissements constants que nous abordons ci-après. Vu son coût très élevé durant les premières années, des recherches mathématiques ont donné naissance à une formule permettant de calculer un remboursement mensuel privilégiant l'emprunteur dans le sens d'une équivalence des mensualités, tout en préservant le prêteur dans l'intérêt global à percevoir du montant prêté. Le revers de la médaille étant un coût global plus élevé pour l'emprunteur. Par ailleurs, la proportion amortissement de capital / intérêts suit une évolution inverse, les premières années étant principalement consacrées au paiement des intérêts, les dernières à l'amortissement du capital. Ceci est important dans le cas du remboursement anticipé d'un prêt.

        * par amortissement constant : Comme évoqué plus haut, il s'agit ici de rembourser périodiquement le montant prêté par tranches égales, en assumant également l'intérêt du solde restant dû. Démarche globalement plus avantageuse, mais exigeant au départ le débours d'un montant en intérêts très important, la part de capital restant dû l'étant également.

        * par remboursement à terme fixe : Nous ne nous étendrons pas sur ce dernier, très peu utilisé. Il s'agit en fait de payer les intérêts sur la totalité du capital payé durant toute la durée du prêt et de rembourser le capital en un seul versement à l'échéance finale.

-> et le crédit par reconstitution du capital. la méthode est à l'inverse du prêt évoqué ci-avant. Il s'agit d'une avance (crédit) faite sur le résultat escompté d'une épargne à long terme. Apanage des compagnies d'assurance, cette dernière est en fait une assurance vie. Le principe de l'assurance vie est simple : vous versez périodiquement une certaine somme ("prime d'assurance") dont l'ensemble, augmenté de l'intérêt composé (= intérêt sur l'intérêt simple capitalisé), vous sera versé à l'échéance finale, généralement au jour de la pension. Dans le cas qui nous occupe, cette échéance finale est celle du crédit hypothécaire. En d'autres mots, l'emprunteur souscrit à une assurance vie (épargne à long terme) dont il demande d'emblée l'avance du montant escompté en fin de parcours, afin de financer son achat immobilier.

Dans le jargon des assurances, l'épargne à long terme se réalise en "branche 21" ou "branche 23". La première basée sur des placements "en bon père de famille", la seconde sur des investissements assimilables à des sicavs.

Crédit investissement : traditionnellement, le crédit hypothécaire par reconstitution du capital se réalisait dans le cadre d'une épargne à long terme en "branche 21", ce qui assurait au souscripteur un résultat final suffisant à rembourser le crédit. Depuis quelques années s'est développée sur le marché l'épargne à long terme en "branche 23", aux résultats aléatoires.

Ce type d'épargne peut servir comme moyen pour rembourser à terme le crédit hypothécaire consenti par la compagnie d'assurances: le crédit investissement. Avec un risque toutefois: si, par suite des aléas boursiers, les montants investis ne procurent pas la plus-value attendue, le souscripteur risque de se voir, à l'échéance finale, face à un solde de crédit partiellement non couvert par le résultat de son épargne. En revanche, les hasards bienheureux du marché boursier peuvent entraîner une possibilité de remboursement anticipé. A laisser dès lors aux passionnés de la Bourse!

Partenaire de tous les projets avec KBC Brussels