ISF : comment évaluer ses biens immobiliers

Article paru dans le Figaro du 14/05/13

Les contribuables doivent estimer eux-mêmes la valeur vénale de leur bien, c'est-à-dire le prix auquel ils auraient pu le vendre le 1er janvier.

Évaluer la valeur de son patrimoine immobilier n'est pas toujours simple. «Le contribuable doit se mettre dans la peau d'un vendeur», rappelle Erwan Grumellon, ingénieur patrimonial chez SwissLife Banque Privée. Les contribuables doivent en effet estimer eux-mêmes la valeur vénale de leur bien, c'est-à-dire le prix auquel ils auraient pu le vendre le 1er janvier. Ils devront donc rechercher des biens vendus récemment dans leur quartier et dont la superficie ou l'état sont comparables à celui qu'il doit évaluer. Pour ce faire, ils pourront s'appuyer sur les notes de conjoncture des notaires disponibles sur leurs sites Internet. Ou encore pousser la porte d'agences immobilières toutes proches.

Après plusieurs années de hausse ininterrompues, les prix de la pierre ont commencé à légèrement baisser dans toute la France en 2012. Y compris à Paris, en fin d'année. Mais gare à ne pas trop revoir à la baisse la valeur de ses biens. Au risque d'attirer l'attention de l'administration fiscale. En cas de vente du logement à un prix bien supérieur à celui déclaré, celle-ci pourrait d'ailleurs demander des comptes au contribuable. «Au contraire, la période actuelle peut permettre à ceux qui ont trop sous-valorisé leurs biens ces dernières années de bénéficier d'un réajustement mécanique de la valeur de leur patrimoine», avance Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale à la banque Pictet. Ainsi, ceux qui seraient dans ce cas auraient davantage intérêt à ne pas modifier la valeur de leur bien par rapport à celle déclarée l'année dernière.

D'autant que les propriétaires bénéficient d'une décote de 30 % sur leur résidence principale. L'administration fiscale tolère aussi des décotes sur les biens mis en location, vendus moins cher, car occupés. «Les propriétaires peuvent appliquer une décote de 15 % à 20 % sur la valeur des logements loués. Elle peut atteindre 25 % à 30 % lorsqu'il s'agit d'un local commercial», détaille Sandrine Quilici.

Deux options pour évaluer la valeur des actions

Il est également admis d'appliquer des décotes sur les biens détenus en indivision (20 % à 30 %) ou via une SCI (jusqu'à 20 %). «En revanche, l'administration fiscale n'admet pas de décotes pour les résidences secondaires et les biens démembrés», souligne Erwan Grumellon. «Dans ce cas, seul l'usufruitier est redevable à l'ISF sur la valeur du bien en pleine propriété», rappelle-t-il.

Les contribuables qui détiennent des actions en direct devront également déclarer eux-mêmes la valeur de leur portefeuille boursier. Ils ont le choix entre deux options: déclarer le cours de chaque titre au 31 décembre ou le cours moyen des 30 dernières séances de l'année 2012. Libre à eux d'opter pour chaque titre pour la solution la plus favorable.