Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes, dans la plupart des cas, redevable des droits d'enregistrement. Vous aurez également des frais administratifs à payer et, le cas échéant, des frais de notaire. Dans certains cas, vous pouvez aussi acheter le bien immobilier avec application de la TVA (notamment les biens neufs). Le taux de la TVA s'élève alors à 21 %.

COMPROMIS DE VENTE

Dès que vendeur et acheteur ont signé un compromis de vente (sous seing privé ou devant notaire), la vente est définitive. Il n'est donc plus possible de faire marche arrière. Les droits d'enregistrement sont dus sauf si une condition suspensive, par exemple d'octroi de prêt hypothécaire, à été prévue.

DELAI ET LIEU D'ENREGISTREMENT

Un acte d'achat doit être présenté à l'administration, dans le délai fixé, afin de le faire enregistrer. Ce n'est qu'après le paiement des droits que l'administration peut procéder à l'enregistrement. Lorsque l'acte d'achat est dressé par un notaire, c'est lui qui doit présenter l'acte pour enregistrement et qui doit payer les droits. Avant de dresser l'acte, il demandera aux 2 parties (le vendeur et l'acheteur) de lui avancer le montant des droits dus. En pratique, c'est généralement l'acheteur qui paie les droits d'enregistrement.

Les actes des notaires sont enregistrés dans les 15 jours au bureau de l'enregistrement de leur résidence.

Lorsque l'achat est constaté dans un acte sous seing privé (compromis), l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits repose autant sur l'acheteur que sur le vendeur. Les parties disposent d'un délai de 4 mois pour faire enregistrer l'acte au bureau de l'enregistrement dont le bien dépend par sa localisation.

Il est important de respecter ce délai étant donné qu'une amende est due en cas de non-respect. Cette amende est due indivisiblement par les parties, c'est-à-dire que l'administration peut s'adresser aussi bien à l'acheteur qu'au vendeur pour le paiement de la somme totale.

Si le compromis est suivi d'un acte authentique ou notarié, vous ne devez pas faire enregistrer cet acte sous seing privé à condition que l'acte authentique soit dressé dans les 4 mois à compter de la signature du compromis. Le notaire dispose de 15 jours pour faire enregistrer cet acte.

DROITS D'ENREGISTREMENT

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez :

- 12,5 % de droits d'enregistrement pour des biens immobiliers situés en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale ;

- 10 % de droits d'enregistrement pour des biens immobiliers situés en Région flamande.

Exemple : si vous achetez une maison de 200.000 euros à Bruxelles ou en Wallonie, vous payerez en principe 25.000 euros de droits d'enregistrement (soit 12,5 %).

Toutefois, diverses réductions du taux ordinaire sont prévues à certaines conditions. Par exemple, pour les acquisitions de petites propriétés rurales ou d'habitations modestes, le droit ordinaire est réduit à :
- 6 % en Région wallonne ;
- 5 % en Région flamande.

La Région de Bruxelles-Capitale a opté pour un système de réduction de la base imposable (abattement).

BASE DE PERCEPTION

La base imposable des droits d'enregistrement ne peut être inférieure à la valeur vénale de l'immeuble. La valeur vénale est le prix du marché, c'est-à-dire le prix que l'amateur le plus offrant s'engagerait à payer compte tenu des prix habituels du marché à ce moment précis. Le receveur de l'enregistrement a pour mission de contrôler la valeur vénale attribuée au bien immobilier vendu. Si le prix de vente est inférieur à celui qu'il a établi, vous devrez payer, sur la différence, des droits d'enregistrement supplémentaires et des amendes.

Les parties peuvent indiquer clairement dans l'acte d'acquisition que le prix convenu est inférieur à la valeur vénale du bien immobilier. Dans ce cas, elles doivent préciser quelle valeur elles attribuent au bien. C'est ce montant qui servira de base de perception des droits d'enregistrement, sans amende. Ceci n'empêche pas le receveur de contrôler la réalité de la valeur vénale. S'il estime le prix d'acquisition insuffisant en comparaison des prix du marché, il recouvrera des droits supplémentaires et il imposera une amende.

Vous pouvez contester la valeur vénale fixée par le receveur. Vous communiquez vos remarques et objections et vous tentez de négocier un accord amiable. Si cette solution s'avère impossible, vous devez introduire une réclamation officielle et le receveur devra faire intervenir un expert pour procéder à une expertise.

DIFFERENCES ENTRE REGIONS

Les droits d'enregistrement relatifs à l'achat d'un bien immobilier relèvent de la compétence des 3 régions, seules habilitées à légiférer en la matière. Chaque région possède sa propre législation. Les régions bruxelloise et flamande prévoient, sous certaines conditions, des systèmes de réduction de la base imposable.

REGION WALLONNE

Jusqu'à présent, la Région wallonne n'a pas apporté de modification au régime qui était applicable antérieurement à tout le pays, à savoir 12,5 % ou 6 %.
 

REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

En tant qu'acheteur personne physique, vous pouvez bénéficier d'un abattement (= réduction de la base imposable) de 60.000 euros à l'achat d'une habitation où vous comptez fixer votre résidence principale. Vous ne payez donc pas de droits d'enregistrement sur la première tranche de 60.000 euros du prix d'achat. Cet abattement est porté à 75.000 euros lorsque l'acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR) tel que délimité dans le plan régional de développement (PRD). L' avantage fiscal s'élève donc à 7.500 euros ou à 9.375 euros selon la situation du bien immobilier.

Outil de calcul des droits d'enregistrement

REGION FLAMANDE

En tant qu'acheteur personne physique, vous pouvez bénéficier d'un abattement (= réduction de la base imposable) de 15.000 euros à l'achat d'une habitation ou d'un terrain où vous comptez fixer votre résidence principale. Vous ne payez donc pas de droits d'enregistrement sur la première tranche de 15.000 euros du prix d'achat. L'avantage fiscal s'élève donc à 1.500 euros ou à 750 euros selon que l'achat est taxé à 10 % ou à 5 %.

Lorsque, pour garantir le financement, une hypothèque est établie sur le bien immeuble acquis, cet abattement est, sous certaines conditions, augmenté de 10.000 euros si l'acquisition est imposée à 10 % ou de 20.000 euros si l'acquisition est imposée à 5 %.

Si vous avez acheté un bien immobilier en Région flamande qui sert de lieu de résidence principale et que vous décidez de vendre ce bien afin d'acquérir un autre bien immobilier en Région flamande, qui servira également de résidence principale, vous avez droit au système de reportabilité. Ceci signifie que vous pouvez déduire les droits d'enregistrement payés pour votre première habitation (terrain), jusqu'à un maximum de 12.500 euros, des droits d'enregistrement dus pour votre deuxième achat.

L'abattement et la reportabilité ne peuvent pas être cumulés ! Nous vous conseillons de vérifier quel est le régime le plus avantageux pour vous.