Le bail

La loi sur les loyers protège les baux portant sur un logement qui sert de résidence principale au locataire. Un tel bail doit obligatoirement être établi par écrit. En ce qui concerne sa durée, il existe 4 possibilités :

- le bail de 9 ans,

- le bail de courte durée (3 ans ou moins)

- le bail de longue durée

- et le bail à vie.

Le bail de courte durée (3 ans ou moins) 

Le bail de courte durée est conclu, nécessairement par écrit, pour une période de 3 ans ou moins et se termine à la fin de cette période. Le bailleur ou le locataire doit mettre fin au contrat 3 mois avant l’échéance. Ni le bailleur ni le locataire ne peuvent mettre fin anticipativement à ce contrat.

Ce contrat ne peut être prorogé qu’une seule fois et aux mêmes conditions, sans que la durée totale ne puisse excéder 3 ans. Si le locataire continue à occuper les lieux après la date convenue, ce bail est transformé en un bail de 9 ans à partir de la date initiale du contrat.

Il lie les parties pour cette période avec obligation pour le locataire de verser la totalité des loyers s'il rompt le bail avant la fin des 3 ans. Le propriétaire ne peut en aucun cas récupérer le bien (vente, habitation pour son usage,…). Ce bail est certainement le plus sûr mais il est prudent que le preneur fasse introduire une clause additionnelle le déliant en cas de mutation anticipée.
 

Le bail de 9 ans

Il est résiliable ou modifiable tous les trois ans. Il permet une résiliation avant trois ans par les deux parties. Dans ce cas, le locataire doit verser au propriétaire une indemnité égale à un mois de loyer par année (égale à 3 mois de loyer s'il part dans la première année, à 2 mois s'il part dans la deuxième année, à 1 mois s'il part au cours de la troisième année). Sur préavis, le propriétaire peut récupérer le bien (travaux important, vente, occupation personnelle ou familiale). En cas de problème, vous pourrez également saisir le Juge de paix de votre commune compétent pour ce genre de litige.

Il est par ailleurs vivement conseillé de faire enregistrer le bail. Ceci devra être fait par le preneur dans les 3 mois qui suivent la signature, auprès de l'Administration bruxelloise - Rue de la Régence 54 - 1000 Bruxelles. Il vous sera également utile de vous reporter au Guide du Locataire édité par le Syndicat des Locataires - Tél. : 02.525.18.16
 

ENREGISTREMENT DU BAIL

Le contrat de bail, qui doit être établi par écrit, est obligatoirement enregistré par le bailleur. Cette formalité vous protège en cas de litige éventuel. L’enregistrement doit se faire au bureau d’enregistrement compétent pour la commune dans lequel se trouve le bien loué et ce, dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.

Caution ou garantie locative

Son montant est égal à 3 mois de loyer sans les charges. Celle-ci n’est pas imposée par la loi ; elle est donc non obligatoire sauf si le contrat la prévoit.
 

Trois formules sont possibles :

• Utilisation du système de la garantie bancaire qui dispense le preneur de l'avance de la somme. Celui-ci s’engage à reconstituer totalement cette garantie, par mensualités constantes, pendant la durée du contrat, avec un maximum de 3 ans.

La banque se porte garante auprès du bailleur à hauteur de la somme du dépôt de garantie ; elle facture sa prestation en prenant une rémunération annuelle de l'ordre de 5% du montant garanti.
Dans ce cas, la garantie locative ne peut excéder plus de 3 mois de loyer. (la plus utilisée)

• Versement de la garantie sur un compte individualisé et bloqué au nom du preneur. Dans ce cas, la garantie ne peut excéder plus de 2 mois de loyer. Lorsque cette caution est en possession du bailleur, sans être déposée sur un compte bloqué, ce dernier est tenu de verser des intérêts au locataire.

• Une garantie bancaire sous forme d’un contrat-type entre le CPAS et une institution financière. Dans ce cas, la garantie ne peut excéder un montant de plus de 3 mois de loyer.

 Le versement au propriétaire de la somme correspondante est à éviter cependant.

Lorsque vous quitterez le logement, après l'état des lieux, le propriétaire vous rendra le dépôt de garantie (déduction faite éventuellement du prix des réparations vous incombant) et les intérêts éventuels. Si vous avez utilisé le système de la garantie bancaire, il devra signer un document remis par la banque autorisant cette dernière à débloquer le dépôt de garantie, vous présenterez ce document à la banque qui cessera alors de se porter garante.